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【金乡每日一法? 2020第14期】关注 | 经济适用房买卖判决:不满五年的买卖合同无效;满五年的需补交土地收益
金乡司法
收录:2020-01-14 

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买房,是件大事。在买房的过程中,你是不是也认为,只要我签了合同、交了钱,将房子进行装修并已入住,买房这事儿就算成了呢?


日前,在城区北石店镇晋煤集团经济适用房,发生了这么一档子事,房屋买卖后却被收回。


李某购入经济适用房


刘某(原告)与李某系夫妻关系。2016年8月11日,李某作为买受人购买了位于城区北石店镇晋煤集团经济适用房一套,建筑面积为81.65平方米,房屋总价为168461元。


李某卖掉经济适用房


2017年7月30日,李某与一案外女子和秦某、成某夫妇签订了房屋《买卖合同》,李某将上述房屋以23万元的价格卖给二人,该案外女子以刘某(李某妻子)的名义,在合同上签字并按手印。秦某、成某夫妇向李某支付购房款后,对房屋进行装修并已实际入住。


刘某将买房人诉至法院


2018年11月,刘某将秦某、成某夫妇诉至法院,声称在自己不知情的情况下李某将房屋卖掉,要求判决房屋买卖合同无效,二被告归还房屋。



法院一审认为


本案房屋买卖合同不存在法律规定的合同无效情形。刘某(原告)与李某二人对于该房屋不享有完全的物权,但对房屋依法仍享有物权上占有、使用的权利。被告秦某、成某基于与李某签订的《房屋买卖合同》而占有该房屋,是基于债权的占有,物权应当优先于债权,因此,原告要求二被告返还房屋,符合物权法的规定,依法予以支持。


一审判决


  被告秦某、成某返还原告刘某位于晋城市城区北石店镇晋煤集团经济适用房33号楼某房屋。


被告不服判决,上诉至晋城中院。


二审法院认为


二审承办法官祁俊:经济适用房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。


建设部等七部委颁发的《经济适用房管理办法》第三十条规定:“购买经济适用房不满5年的,不得直接上市交易,由于特殊原因确实需要转让的,由政府在考虑折旧和物价水平等因素的情况下,依原价格回购。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。由此可见,经济适用房在五年期满后才可以进行交易,且需取得房屋的权属证书。


李某将属于经济适用房的诉争房屋转让给成某、秦某,既未满5年上市交易条件,又未取得权属证书,且成秦夫妇已在同一小区购置了一套同样性质的房屋,明显不符合申购条件。因此,诉争房屋《买卖合同》损害了社会公共利益,该合同无效。


刘某作为李某的妻子,其在诉争房屋《买卖合同》上的签名为李某找人冒名顶替,秦某、成某对该事实予以认可,且亦未提供其尽到注意冒名顶替人义务的相应证据,因此,诉争房屋《买卖合同》对刘某不发生法律效力,应该由李某个人返还被告购房款23万元。


秦某、成某对购房款利息、房屋装修款损失、违约金及错失其他购房机会形成的差价损失的主张,其可依法另行主张。


一审认定事实清楚,但适用法律有误,依法予以纠正。


二审判决


一、撤销该案一审判决;


二、原审第三人李某与上诉人秦某、上诉人成某签订的关于坐落于晋煤集团经济适用房33号楼某房屋《买卖合同》无效;


三、原审第三人李某于判决生效之日起十五日内返还上诉人秦某、上诉人成某购房款23万元;


四、上诉人秦某、上诉人成某于本判决第三项履行完毕之日起三十日内将上述房屋腾空交付给被上诉人刘某、原审第三人李某。



金乡司法  转载发布 

来源:晋城市中级人民法院


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